包头市出台今年新建住房价格 控制目标、控制房价上涨压力仍存

3月30日，为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》精神，抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，根据包头市2011年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，包头市确定2011年度新建住房价格控制目标为涨幅不高于10%。

   今年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，业界称作“新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%；贷款利率不低于基准利率的1.1倍。随后又推出限购及房产交易税等细则，制定了《商品房销售明码标价规定》。有房地产经纪公司预测，今年将有超过60个的城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打击。

  受宏观调控政策影响，包头市房地产市场一季度已经有所反应。据统计，1-2月份，包头市房地产供应量偏低，成交量有所下降，房价略有增长,市场观望气氛较浓；受年初转让二手房营业税由差额调整成全额征收，以及契税的调整，二手房成交量环比大幅下降。

  但深入分析可以发现，包头楼市在“新国八条”的催化下，出现了明显的两极分化。高端楼盘表现冷清，而部分中低端楼盘依然延续了年底的热度。

  究其原因：一是改善型房源热度不减。据统计，2000年到2009年，我市的住宅成交总面积近2000万平方米，而包头240万人口，按照人均30平方米的住房需求来算，至少有7000万平方米的需求量，改善型住房需求上升空间巨大。二是近年来包头经济发展向好，人均可支配收入逐年提升，为包头人的购买力注入了一针增强剂。现实看，过去的2010年遭遇两次楼市调控，但包头商品住宅成交面积和成交均价分别上涨9.68%、20.48%，住房消费需求旺盛。

  改善型住房需求居多，市场泡沫会相对少。而随着房地产市场上更多居住品质、服务水平、科技含量更高的九州平台-九州(中国)大量面市，改善型需求的释放还会呈稳定上升的趋势。房价水平，尤其是城区的房价，依然有一定上升空间。以销售改善型住房为主的东亚世纪城楼盘为例。目前该楼盘三期九州平台-九州(中国)5000余元的起价，相比两年前上涨了2000多。

  相对的，包头高端楼市之所以迅速退烧，一方面源于一季度本为房地产业的传统淡季。另一方面，“新国八条”的打压确实卡掉了不少以投资为目的的购买力。但业内人士同时预测，虽然包头未进入首轮“限购令”城市之列，却不能保证今年60个实施“限购令”的城市里没有包头，这又可能引发赶在“限购令”之前购二三套房需求的集中释放。而购买高端楼盘尤其是别墅的多为二套、三套的置业者，且一次性付清购房款的比例很高。“新国八条”其中关于二套房贷款利率、首付款比例对于这样的一次性付清的购房行为牵制力较小。对购买高端楼盘杀伤力的条款无疑凸显在“限购令”和房产税上。

  而作为国内三线城市，控制包头房价上涨压力的增加，还来自于外地投资的涌入。日前，中国社科院发布的中国住房发展报告显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，包括包头市在内的国内二三线城市已经成为房地产交易的重要市场。这种交易既体现在大型房地产商的抢滩，同时也体现在消费者投资方向的回流。

  已公布的30多家地产公司的年报显示，进入二三线城市开发地产已经成为主流。原因是：对于房地产公司来说，二三线城市的市场竞争没有一线城市激烈，项目开发周期短，开发资金需求量少，资金回流快，可实现较高的资金周转率。

  另一方面，包头与呼和浩特、鄂尔多斯形成的金三角，已经进入了国家战略发展的层面。目前三地正在打造一小时交通圈，加上未来几年去往北京的高铁就会通车，未来三地的战略地位不容小视。对比相同事例可以看到，城市圈的建立将会极大地带动房产业的发展。（包头日报）